В период распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19, Правительство Российской Федерации, а также субъектов федерации практически ежедневно расширяют пакет антикризисных мер.
Ранее Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон №98) арендатору предоставлялось право на обращение к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей за 2020 год, на арендодателя возложена обязанность в течение 30 дней с момента поступления советующего заявления заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендных платежей.
Данное правило распространялось на всех арендаторов, но лишь до принятия Постановления Правительства РФ от 03 апреля 2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – ПП №439), вступившего в силу 06 апреля 2020 года.
Данным постановлением ограничен субъектный состав, к которому применяется положение как п. 1 ст. 19 Закона №98, так и условий, утвержденных ПП №439.
Условия и сроки отсрочки арендных платежей применяются только в отношении арендаторов - организаций и предпринимателей, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
При этом предметом договора аренды должно быть недвижимое имущество, находящееся в частной, государственной или муниципальной собственности, за исключением жилых помещений.
В отношении данной категории имущества и арендаторов действуют следующие условия и сроки отсрочки арендных платежей:
- отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в Санкт-Петербурге такой режим введен 30.03.2020 Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №167).
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере 100% и в объеме 50 % арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.;
- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
- не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за коммунальные услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Условия отсрочки, предусмотренные ПП №439, применяются к взаимоотношениям сторон на указанный в данном постановлении срок независимо от того, когда было заключено дополнительное соглашение об отсрочке платежей.
Следует обратить внимание, что перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, применимый к ПП №439, не приводится.
Тем не менее Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 утвержден соответствующий перечень, с указанием на применение к заемщикам - субъектам малого и среднего предпринимательства. Полагаем, что его применение возможно к взаимоотношениям, регулируемым ПП №439, в условиях отсутствия иного перечня.
Юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости, при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями ПП №439, рекомендовано также предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ.
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставлено право самостоятельно утверждать условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №60-П от 03.04.2020 «О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов» (далее – НТО), утверждены следующие правила:
- срок обращение с заявлением - до 31.12.2020;
- арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства;
- дополнительное соглашение подлежит заключению в течение 15 дней с момента поступления соответствующего заявления в виде электронного обращения, в течение 20 дней с момента обращения иным способом;
- срок предоставления отсрочки: за второй и/или третий кварталы 2020 года (апрель-сентябрь 2020 года в случае помесячной оплаты) по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение НТО;
- уплата отсроченного арендного платежа может быть произведена по выбору арендатора как единовременно при внесении очередного платежа в 2020 году, так и путем перечисления суммы долга в течение срока действия договора, но не позднее 31.12.2021, равными долями в каждый платежный период;
- объекты недвижимости: земельные участки, объекты нежилого фонда, НТО, являющиеся предметом договоров аренды, в отношении которых предоставляется отсрочка арендных платежей, должны использоваться субъектом малого и среднего предпринимательства для осуществления следующих видов деятельности:
деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания;
деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;
общественное питание;
деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма.
В отношении арендаторов, не вошедших в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, применяется положение п. 2- 3 ст. 19 Закона №98 согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Стороны в добровольном порядке вправе изменить размер арендной платы в любое время в течение 2020 года или установить иные условия предоставления отсрочки, по основаниям введения органами государственной власти субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Вышеназванные меры в большей степени направлены на защиту прав арендаторов, однако руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления ПП №439 рекомендовано предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных ПП №439, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Безусловно, оперативно принимаемые антикризисные меры не могут охватить интересы всех участников рынка аренды, а соответственно многие вопросы, не урегулированные законодательством РФ и вновь принимаемыми нормативно-правовыми актами, будут решаться в судебном порядке. Тем не менее, в связи с общим неблагоприятным экономическим положением, полагаем целесообразным и разумным решать конфликтные ситуации в сфере арендных правоотношений путем переговоров.
При возникновении вопросов о порядке применения вышеуказанных норм к конкретным правоотношениям сторон, проблем при взаимодействии с контрагентами или необходимости подготовки надлежащего пакет документов во исполнение требований законодательства РФ, обращайтесь к специалистам ЮРИДИЧЕСКОЙ БИЗНЕС КОЛЛЕГИИ, мы всегда на связи и готовы оперативно помочь в разрешении любых юридических вопросов.
С уважением,
Директор департамента правового консалтинга
Нефедова Ирина Сергеевна
nefedova@jbcgroup.ru
