Судьба двух домов

Автор: руководитель департамента правового консалтинга ООО «Юридическая бизнес коллегия» Нефедова И.С. 

Архитектуру Санкт-Петербурга и Москвы можно назвать летописью городов, в разные времена являвшихся столицами России. Изучая здания и строения, мы невольно познаем историю нашей страны, знакомимся с ее богатыми традициями и великим наследием. 
Судьба сохранившихся до настоящих дней памятников архитектуры, которыми так славятся две столицы, все чаще не настолько величественна. 
Несмотря на многочисленные попытки общественности, органов по охране памятников архитектуры, истории и культуры, благотворительных фондов сохранить объекты культурного наследия в должном состоянии, практика показывает, что неравнодушия и действующего законодательства недостаточно.
В настоящей статье мы рассмотрим несколько историй объектов культурного значения, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге и проанализируем сложившиеся тенденции. 

---

Дом Мордвиновых (с фонтаном «Девушка с кувшином и путти» и оградой курдонера)», ул. Глинки, дом 4, литера А и Б

История еще одного архитектурного памятника показывает, как беспокойные граждане могут помешать преображению нашего города.
Дом Мордвиновых (с фонтаном «Девушка с кувшином и путти» и оградой курдонера)» был возведен в первой половине XIX века на одном из участков по Театральной площади от Никольской ул. до Екатерининского канала, принадлежащем в то время генерал-адъютанту И. Бале.
Комплекс зданий в течение всего времени своего существования претерпевал изменения. В 1828 году по проекту архитектора Д. Висконти здание соединили с флигелем двухэтажной пристройкой, в 1867 году после реконструкции капитальных стен и оконных проемов здание флигеля и службы стало 2-этажным. В 1895 году архитектор Ф. Нагель изменил декор здания: появились профилированные наличники, сандрики. В 1918-1919 годы в здании размещался Комитет Российского Коммунистического Союза Молодежи Центрального района Петрограда.
В 1970-е годы особняк Мордвиновых претерпел комплексную реконструкцию для размещения Детской больницы № 1 Октябрьского (Адмиралтейского) района. В соответствии с проектом 1968 г. института «Ленжилпроект» изменены габариты основных корпусов: надстроен третий этаж над литерой А; на западном лицевом фасаде флигеля (лит. А) разобраны двухэтажные мансарды и надстроен один этаж; торцевой флигель (лит. А) надстроен до четырех этажей. Была нарушена композиция всех фасадов, кардинально изменена внутренняя планировка, полностью утрачено оформление интерьеров.
Приказом КГИОП от 20.02.2001 №15 «Об утверждении Списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность» в указанный список внесен и дом Мордвиновых.
В октябре 2006 года издано постановление Правительства Санкт-Петербурга № 1252 «О проектировании и реконструкции зданий по адресу: ул. Глинки, д. 4, лит. А под гостиницу с подземной автостоянкой», согласно которому КУГИ заключает с ООО «Мега Хаус» инвестиционный договор, а инвестор реконструирует рассматриваемый дом, а также берет на себя обязательство по реконструкции для Детской больницы №17 другого здания в том же районе. Такой договор, следует отметить, был заключен лишь спустя восемь месяцев с момента издания постановления, несмотря на установленный в нем месячный срок.  
ООО «Мега Хаус», выполняя свои обязательства перед городом, реконструировало для «Детской больницей №17Святителя Николая Чудотворца» здание на улице Декабристов,  и в конце 2012 году особняк Мордвиновых был освобожден и готов к преображению. 
По результатам историко-культурной экспертизы Распоряжением КГИОП № 10-36 от 02.12.2009 особняк включен в Единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Реестр) в качестве объектов культурного наследия регионального значения. При этом флигель, службы и ограда двора исключены из списка охраняемых объектов. 
В связи с изменениями границ объекта культурного наследия и изменениями законодательства ранее разработанная проектная документация требовала корректировки. Начиная с 2013 года инвестором в проектную документацию внесены изменения, позволяющая приступить к работам по реконструкции особняк, но лишь 10 июля 2015 года, после получения многочисленных согласований, включая государственную историко-культурную экспертизу, ООО «Мега Хаус» было выдано разрешение на строительство сроком до 01 ноября 2018 года.
В августе 2015 года застройщик приступил к работам, которые градозащитники тут же окрестили сносом объекта культурного наследия, несмотря на заверения КГИОП о согласовании данных работ, и отсутствии опасности для охраняемых элементов памятника. 
Разобрать памятник удалось, а вот «собрать» его заново получится еще не скоро, так как еще 16 октября 2015 года в Куйбышевский районный суд обратились четыре гражданина с административным иском о признании незаконным разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на строительство. Заботливые граждане в судебном порядке требовали КГИОП воздержаться в будущем от согласования проектов реконструкции особняка Мордвиновых, предполагающие увеличение площади и этажности здания.  
Аналогичное заявление в тот же день было подано Прокуратурой Санкт-Петербурга в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 
Прокуратурой также заявлено ходатайство о наложении обеспечительных мер в виде запрета инвестору и генподрядчику осуществлять работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения. Ходатайство судом удовлетворено, а следом дело приостановлено до вступления в силу решения суда общей юрисдикции. 
Куйбышевский районный суд заявленные требования градозащитников удовлетворил, тогда как городской суд и кассационная инстанция признали такое решение незаконным. 
Спустя год с начала рассмотрения судебных дел арбитражным судом были отменены обеспечительные меры, Прокуратура Санкт-Петербурга в удовлетворении заявления отказано. В 2017 году Верховный суд подтвердил законность выданных разрешений и признал их соответствующими действующему законодательству.
Проследив за борьбой граждан по защите особняка Мордвиновых, которая велась не только в суде, но и на улице Глинки, хочется понять в чем же заключалось недовольство градозащитников. А главным спорным моментом в данной истории являлась увеличение этажности и общей площади особняка. По мнению представителей общественности такие изменения влекут нарушение исторического вида здания, а также могут как-то повлиять на сохранение объекта культурного наследия. 
Если не брать в расчет, что увеличение площади объекта являлось обязанностью инвестора, предусмотренной инвестиционным договором, составленным исполнительными органами Санкт-Петербурга, то стоит хотя бы обратиться к формулировкам законодательства, регулирующим определение предмета охраны памятников истории и культуры, а также порядку проведения работ по реконструкции. 
Немногие обращают внимание, что КГИОП не только присваивает зданию как объекту недвижимого имущества статус объекта культурного наследия, но и четко определяет предметы охраны, которые могут включать в себя отдельные архитектурно-художественные решения или даже отделочные материалы, но зачастую не включают в себя объемно-пространственные характеристики такого объекта.
Более года потребовалось, чтобы разъяснить порядок применения в их системном взаимодействии положений статьи 5.1, статей 40, 44, пункта 10 статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
 Судами сделан вывод, что действующее законодательство допускает при проведении работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования изменение площадей и (или) количества помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, его частей и качества инженерно-технического обеспечения, если в предмет охраны объекта культурного наследия не включены объемно-пространственные характеристики такого объекта.
Следует отметить, что особняк Мордвиновых расположен напротив здания основной сцены Мариинского театра и напрямую выходит на Театральную площадь. В борьбе за сохранение не подлежащих охране элементов здания, жители города почти на два года заморозили строительство, чем вовсе не помогли облагородить внешний вид северной столицы, а размер убытков инвестора сложно себе даже представить.  
В настоящий момент приспосабливаемый под современное использование дом Мордвиновых носит название «Дом Балле», срок сдачи объекта указан как IV квартал 2021 года. 

---

Региональный памятник «Здание богадельни и школы Ф.М. Садовникова и С.Г. Герасимова», Каменноостровский проспект, дом 66

Проект здания богадельни купцов Ф.М. Садовникова и С.Г. Герасимова, выполненный Ф.С. Харламовым, был утвержден 4 апреля 1881 г. К весне 1883 г. здание было построено и полностью оборудовано.
После 1917г. деятельность богадельни и школы при ней прекратилась. В 1919-1924 гг. в здании помещался Второй педагогический институт, в будущем Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена.
В годы Великой Отечественной войны в здании функционировал госпиталь, потом размещалась военная организация, с 1960-х гг. до середины 2000-х гг. - противотуберкулезный диспансер №3 со стационаром и кафедра легочного туберкулеза Медицинского института им. академика И.П. Павлова. С 2005 года, после закрытия и перевода противотуберкулезного диспансера №3 в другие помещения, здание не эксплуатируется.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание общей площадью более 6000 кв.м., ранее находившееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, с января 2012 года безвозмездно передано в федеральную собственность. По оценке 2019 года кадастровая стоимость объекта составляет более 160 млн.руб. 
В 2008 году задние предполагалось приспособить под современное использование – многофункциональный комплекс с элитными жилыми квартирами и офисами, однако инвестор не смог обеспечить финансирование разработанного проекта. 
В 2011 году здание собирались передать городской прокуратуре, но заключенный контракт на приспособление для современного использования объекта был расторгнут спустя полгода.
Несмотря на длительное нахождение в федеральной собственности, единственные изменения, которые претерпел памятник регионального значение - замена разбитых окон на деревянные заполнения. Вплоть до 2019 года здание его правообладателей не интересовало, в отличие от любителей разжигать костры в объектах культурного наследия.
Еще в 2013 году неравнодушный житель соседнего дома обратился в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга, обжалуя бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге, Прокуратуры Санкт-Петербурга, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), выразившееся в необеспечении государственной охраны объекта культурного наследия «Здания богадельни и школы Ф.М. Садовникова и С.Г. Герасимова (с металлической оградой)». Однако суды, рассмотрев дело в двух инстанциях, отказали в удовлетворении требований, указав, что федеральный орган пытался передать задние различным организациям (которые отказывались от него), а значит, не бездействовал. Тот факт, что самостоятельно собственник не предпринял никаких действий по сохранению объекта культурного наследия, предписанные ему как гражданским законодательством, так и законом об охране объектов культурного наследия, суд совершенно не смутило. 
Иных гражданский, административных или уголовных дел в отношении собственников или правообладателей памятника в открытых базах судебных решений не числится. 
В 2014 году объект культурного наследия был передан в оперативное управление Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС) и только в 2020 году институт смог приступить к реальным работам. 
Согласно экспертизе, памятник ждет колоссальная реновация. Помещения будут обустроены под аудитории, кафедры и другие подразделения института. Проект работ предусматривает ремонт лицевых фасадов с воссозданием исторических балюстрад, аттиков и утраченных элементов декора. Будет увеличен подъем крыши дворового флигеля и выполнено остекление дискуссионного и читального залов в плоскости кровли («для обеспечения норм пожарной безопасности», а также арочного проезда между центральным и служебным дворовыми флигелями («для связи между помещениями столовой-раздаточной»). Во дворах здания расположат открытые террасы. Конструктивные решения включают устройство двух лифтов в зонах, где перекрытия не являются предметом охраны. Проемы дворового и хозяйственного корпусов будут перебиты согласно сохранившейся иконографии. Полной замене подлежат столярные оконные заполнения (с сохранением предмета охраны), скатная фальцевая кровля, обрешетка и стропильная система.
В интерьерах проведут реставрацию и ремонт, в том числе частично восстановят декор в помещении бывшей церкви. Ввиду рекомендаций по уничтожению возможных очагов палочек Коха, зданию предстоит полная замена внутренних перекрытий и плиточных покрытий, в связи с чем «сохранение исторических полов терраццо в большинстве помещений не представляется возможным»: мозаичные полы будут отреставрированы и воссозданы.
Также участку в полной мере вернут историческую ограду.

Тема нам кажется интересной, поэтому «Продолжение следует». Но если у вас возникают вопросы в сфере охраны памятников истории и культуры – с удовольствием ответим прямо сейчас.