Автор: руководитель департамента правового консалтинга
ООО «Юридическая Бизнес Коллегия»
Нефедова Ирина Сергеевна
СТАТУС АПАРТАМЕНТОВ
Дискуссии относительно юридического статуса апартаментов ведутся давно, но законодательная власть никак не может окончательно определить свое отношение к этому виду недвижимого имущества и установить ясный порядок его регулирования. Впервые планировалось принять законопроект о статусе апартаментов и приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах в 2016 году, вторая попытка внести законопроект в 2018 году не увенчалась успехом, проект был отозван из парламента. Новые законотворческие инициативы были обещаны к концу 2020 года, но по сей день информация о наличии соответствующего законопроекта в официальных источниках не появилась.
Как следует из многочисленных заявлений Минстроя, запрещать строительство апартаментов не планируется, напротив, поставлена задача разработки законопроекта, который будет регулировать процесса строительства такого вида недвижимости, а также определит круг прав и обязанностей для застройщиков и будущих собственников апартаментов.
С одной стороны, апартаменты являются интересным объектом инвестиций, с другой – их правовое положение неоднозначено, поэтому ведутся оживленные споры о возможном статусе данной категории объектов.
Часто высказывается мнение, что апартаменты приравняют к жилой недвижимости. Однако следует учитывать, что при строительстве апарт-комплексов применяются строительные нормы, содержащие требования не к жилой, а к коммерческой недвижимости, что является существенной и очевидной помехой в получении жилого статуса уже введенных в эксплуатацию комплексов.
В самом деле, к строительству жилых домов предъявляется множество требований: удаленность от промышленных предприятий, недопустимость превышения потенциально опасных для человека химических и биологических веществ в почве и воздухе, требования к соблюдению допустимого уровня шума, вибрации, необходимость обеспечения домов социальной инфраструктурой и так далее. При строительстве «многофункционального здания» девелоперы не обязаны соблюдать указанные нормы. Таким образом, установление статуса апартаментов как жилых помещений повлечет нарушение прав граждан на обеспечение здоровой и безопасной среды обитания.
Для устранения такого противоречия, в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям, необходима разработка критериев, соблюдение которых позволит отнести помещения к разряду апартаментов и, соответственно, к жилому фонду, а в отношении ранее построенных апарт-комплексов и находящихся в них помещений, не подпадающих под указанные требования, понадобиться проведение «амнистии».
Ранние законопроекты предполагали создание в субъектах федерации реестра зданий с апартаментами, разработку критериев для отнесения апартаментов к объектам, предназначенным для проживания граждан, а также право граждан на регистрацию по месту пребывания в помещениях, внесенных в такой реестр.
В последующих проектах было предложено ввести термин «многофункциональный дом» и определить статус не только самих апартаментов, но и здания, в котором они располагаются. По идее законодателя многофункциональным может являться дом, в котором все или часть помещений являются жилыми, а часть - нежилыми апартаментами, используемыми для проживания граждан.
Так, в последнем внесенном на рассмотрение Госдумы документе, разработчиками предлагалось выделение нового вида жилых помещений - «апартаменты в многофункциональном доме», что повлекло бы изменения в гражданский, земельный, жилищный и градостроительные кодексы РФ. Законопроект предполагал не только определение статуса апартаментов, которые находятся в стадии строительства, но и установление статуса уже построенных и введенных в эксплуатацию «многофункциональных домов», условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.
Данный законопроект не был принят, хотя очевидно, что законодатель обеспокоен правом граждан на регистрацию в апартаментах, независимо от выделения таковых в отдельную категорию недвижимости или отнесению по определенным признакам к жилому фонду. Что же мы имеем на настоящий момент? Несмотря на инвестиционную популярность, апартаменты имеют и некоторые «минусы», невыгодно отличающие такой тип недвижимости от жилого фонда.
Поскольку ныне действующее законодательство рассматривает апартаменты как вид коммерческой недвижимости, к ним применяются повышенные тарифы ЖКХ (на 15-20% больше, чем в квартирах), налоговая ставка за владение таким видом недвижимости рассчитывается как 2% от кадастровой стоимости (0,1% для жилых помещений), отсутствуют гарантии, предусмотренные для участников долевого строительства, невозможно и оформление в таких помещениях постоянной регистрации, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детский сад, получении различных социальных льгот.
Еще одной нерешенной проблемой апартаментов является порядок управления общедомовым имуществом. Собственники многоквартирного дома самостоятельно выбирают способ управления домом, тогда как в коммерческих зданиях девелоперы предпочитают оставлять за собой право собственности на так называемое общее имущество. Отсутствие права принимать решения относительно общедомового имущества автоматически ставит собственников апартаментов в зависимость от девелопера и выбранной им управляющей организации, влечет невозможность повлиять на тарифы за обслуживание здания и поддержание его в надлежащем состоянии.
Стоит отметить, что далеко не всегда апартаменты приобретаются в качестве альтернативы жилой квартире, так как апартаменты могут заменять собой проживание в традиционном отеле. В таком случае все «минусы», связанные с отсутствием у апартаментов статуса жилого помещения в многоквартирном доме, являются плюсами для апарт-отеля, и тогда дополнительные требования к правовому режиму апартаментов будет выглядеть чрезмерным ввиду наличия регулирования туристической деятельности. Пока апартаменты не получили своего законного индивидуального статуса, судебная практика склоняется к отнесении их к нежилым помещениям, хотя суды все чаще применяют аналогию закона и используют нормы жилищного законодательства при разрешении вопросов, возникающих в связи с владением и использованием апартаментами, включая порядок управления многофункциональным домом и статусом общедомового имущества.
Сейчас апартаменты являются «пластилином» в руках их собственника, помещение может использоваться для проживания, в качестве отеля, офиса, салона и в иных коммерческих целях. Главное не забывать учитывать требования законодателя к различным видам использования нежилой недвижимости, правилам обустройства помещений при осуществлении того или иного вида деятельности, и продолжать следить за движениями законодателя в сторону регулирования статуса апартаментов.