Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования), в отношении которых действует п.1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные 5 законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Арендатору предоставлено право на обращение за отсрочкой уплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 году по договора аренды недвижимого имущества (части недвижимого имущества), а на арендодателя возложена обязанность в течение 30 дней со дня поступления такого обращения заключить дополнительное соглашение, на условиях, установленных в Требованиях.
Так обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 01 октября 2020 года (п.3 Требований), независимо от фактической даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (п. 4 Требований) либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды (вопр. 3 Обзора ВС РФ №2).
Что касается уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ), в Обзоре ВС РФ №2 пояснено следующее.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по его договорному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
В Обзоре №2 ВС РФ указано на необходимость добросовестного использования сторонами договора аренды своих прав, предоставленных в условиях распространения на территории РФ новой короновиусной инфекции (впор. 3,4 Обзора №2 ВС РФ).
Положение п. 1 ст.19 Закона №19-ФЗ и Требований применяются в отношении договоров аренды недвижимого имущества (части недвижимого имущества), заключенных до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (ПП РФ №434).
Для предоставления отсрочки уплаты арендных платежей за 2020 год для вышеперечисленных категорий арендаторов установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления такой отсрочки, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.
Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Арендодатель в свою очередь должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ), в случае если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ №434 от 03 апреля 2020 г. (далее – ПП РФ №434). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.
Аналогичные последствия наступают в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Директор департамента правового консалтинга
Нефедова Ирина Сергеевна
nefedova@jbcgroup.ru
